房屋貸款種類有哪些?申辦注意事項是什麼?

房屋貸款有很多種類

依據每個人的條件不同,適合的房屋貸款方案也不同

下面為大家介紹三種較常見的房屋貸款類型:

A、指數型房屋貸款

隨基準利率上下浮動的利率為指數型房屋貸款

此一基準利率的制定方式,各家銀行有不同定義

最常見的是以中華郵政或國內某幾大銀行定儲利率平均值為基準

當利率調升時,此一指標利率也會隨之上升

但是房屋貸款戶實際所須負擔的利率

通常除了指標利率之外

還會視借款人的個別條件與抵押房產之條件而做變動

換言之,指數型房屋貸款會因定儲利率上下浮動而受到影響

B、固定型房屋貸款

此房屋貸款其最大的特色就是固定式的利率

此類型最大的好處,就是不受利率上漲而影響

且借款人可以掌握每月須繳交的房屋貸款本利多寡

進而有效的規劃每月的財務收支

但是利率通常只有某一段時間固定

以各公民營銀行現行推出的固定型房貸專案來看

固定利率通常僅有前半年或首年,頂多3至5年

待固定期結束後,利率還是會有波動的可能性

C、理財型房屋貸款

是一種可讓房屋貸款價值靈活運用的理財方式

與一般房屋貸款的主要差異在於

一般房屋貸款還款後的本金部分不能再動用

而理財型房屋貸款的還款本金會轉換為循環額度

可隨時動用、按日計息,方便資金調度

貸款

當挑選出適合自己的房屋貸款種類,向銀行進行申請時

銀行會根據下列條件來做評估:

A、個人條件

1、年齡

30~50歲可能是最適年齡,太年輕或太老都不適合

2、收入/婚姻

收入當然是越高越好

而有婚姻關係通常經濟實力會比較穩定

3、工作年資,越久越穩定越好

4、其他,例如:學歷、人格特質等

B、職業

1、醫生、律師、會計師、精算師等

這些職業是銀行最愛的客戶

因為不僅收入高、還款能力強,且這類職業的人通常德高望重,非常重視名譽,不太會違約

因此他們的房屋貸款利率會是最低的,大約在3%左右,且貸款額度高

2、老師、公職人員

工作、收入穩定,個性通常較為保守

房屋貸款貸款利率也算是低的,通常在3~5%左右

3、一般公司職員

一般職員就會依據其年資、薪水、公司等來做判定

如果是社會新鮮人,房屋貸款利率可能就會較高

一般基層員工的利率通常都會高於5%

C、公司

1、公司有無上市上櫃

公司資本額多寡,都會影響房屋貸款利率

如果你是大企業的員工

有些銀行會提供較優惠的選擇方案

但如果只是一般小公司的職員,年資又低

則貸款利率可能會是最差的

2、是否有薪水轉帳

有公司代表有薪水轉帳

如果是自己做生意、收入較為不穩定的工作,或是某些沒有薪水轉帳的職業

因此沒有薪水轉帳,其風險比較難掌握,利率可能也會較高

D、風險

1、信用風險(credit risk)

是信用評分很好的指標

信用評分不僅是決定個人申請房屋貸款會不會通過的關鍵條件,也直接影響了貸款利率

評分越好,代表違約的風險低,相對的利率也會較低

2、變現力風險(liquidity risk)

如果有抵押品,變現力風險會降低,你的貸款成本也會較少

E、央行政策

銀行之所以借錢給借款人是為了賺錢

也就是說,房屋貸款利率不可能是永遠固定的

如果央行升息,代表把錢存在銀行可以賺回比較多錢,儲蓄率會增加

所以如果銀行用同樣的利息借錢給你,還到不如直接把錢存在銀行就好

因此央行升息,房屋貸款利息就會增加,貸款條件也會變比較嚴格

相反的,央行降息,利率也會下降

F、借款額、借款期間

借款額小對銀行來說,代表單位成本較高(因為在同樣的借款程序下,只借出一些錢給你),所以利率也就會較高

而借款期間越長,代表銀行受到利率波動的影響比較小,所以利率也會較低

 

另外,申請房屋貸款時,如果想增加房屋貸款額度,可使用下列方法:

A、挑選適合的房屋地點

房屋價值跟房屋貸款成功率以及借款額有直接的關係

房屋的轉手性是很重要的

所以不要挑一些沒有前景的地段,或是附近有「嫌惡設施」的房屋

而房屋本身的狀況也是非常重要的

B、找經常往來的銀行

個人信用評分當然還是是否能讓房屋貸款通過審核的一大因素

如果平時你有維持良好的信用

則在申請房屋貸款時

就更有機會能增加房屋貸款額度

而常往來的銀行相較於其他銀行有更多關於你的信用紀錄資料

所以相對的,也比較有機會給予優惠

C、增加擔保人或是擔保品

對銀行來說,增加擔保人或是擔保品就等於多了一層保障

當然也就願意多借點錢給你

如果你的擔保人信用良好,收入也高,當然更好

D、增加財力證明

不要傻傻的只提供薪水轉帳證明或銀行存款

如果有任何其他的生財工具,例如股票、期貨、基金等

最好也都一併提供資料給銀行

E、縮短房貸攤還年限

年限縮短,銀行所需承擔的風險降低

相對的房屋貸款額度就有機會增加

另外,如果還款能力允許的話,建議盡量還款

畢竟你還款所需的時間越久,所付的利息也就需要更多

 

綜合上述事項

基本上,只要借款人信用好,銀行承受的風險越低,你的房屋貸款審核成功率就越高,金額也較多

另外,不論你是首購或是非首購,也都可以談到相當好的利率

如果對於上述房屋貸款種類、注意事項不是很清楚或是想申請房屋貸款但本身條件較不好的人

建議可以洽詢專業人員,為你詳細講說,並提供最適合你的解決方法

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