房屋貸款是什麼?其程序是如何進行?

房屋貸款指銀行承作借款人購買座落於特定地區建物權狀含有「住」字樣住宅(含基地)之抵押貸款

也就是借款人以房屋最為抵押向銀行借錢

而此篇文章就是要讓初次購屋需向銀行貸款者,能更了解房屋貸款申請程序

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一般申請房屋貸款的流程如下:

A、申請房屋貸款事前準備

1、提早開始存頭期款

如果房屋貸款需付出的頭期款愈低

房屋抵押貸款保險的費用可能會隨之增加

則總成本可能也會愈高

存頭期款的方法很多,例如:

a、將退稅和紅利存起來

b、設立自動存款方案

2、確認你的信用狀況

申請房屋貸款時,你的信用狀況、信用分數會是核准與否的關鍵之一

也會影響你的房屋貸款利率、決定是否放款以及放款額度等

因此,購買房屋之前,記得先確認你的信用狀況

3、暫停增加新的信用活動

當你每開設新的信用帳戶,例如辦汽車貸款或新信用卡等

銀行會調查你的信用狀況,而這些活動可能會拉低你的信用評分

4、準備仲介費

除了要存頭期款之外

你也必須準備好一筆金額可能相當可觀的仲介費以及其他費用,包括過戶、代書等費用

通常仲介費是成交價的1-2%

你可以多比價,也可以要求賣家支付一部分,或是與仲介進行協商

5、研究各種補助方案

近來政府為了鼓勵年輕人早點結婚生子,積極推出各種優惠的貸款方案

首購族可以好好研究中央和地方政府有針對首購族而設的補助方案

6、研究房屋貸款選項

你想要30年固定利率房屋貸款?

還是說你適合其他型式的貸款?

如果你能負擔較高的月還款額,可以選擇利率較低的15年固定利率房屋貸款

你也可能喜歡指數型房屋貸款,它的風險較高,但頭幾年的利率較低

總之,多方研究選擇最適合自己的才是最好的方法

7、比較房屋貸款利率

比較3家以上銀行的利率和費用,可以讓你在支付鉅額房屋貸款時,有機會省到錢

8、尋找合適的仲介

合適的買方仲介應該具備充足的技能和動力,對你想買房的區域也要有豐富的知識

9、選擇合適的地區

10、好好利用看房屋的機會

房屋開放參觀之時,注意房屋的狀況,仔細尋找異味、汙漬或需要修理的裝置

多問問題,例如房屋何時建成、某項設備何時更新等

才能多多掌握房屋資訊

B、申請房屋貸款

決定好要向哪間申請銀行後,就填寫房屋貸款申請書

一般來說要填寫基本資料、保證人、擔保品等

並且提供相關資料,像是:財力證明、薪轉證明、勞保明細等

證明自己的償債能力,也要同意銀行蒐集你過往的信用紀錄

C、銀行進行房屋鑑價

銀行會依據房屋的地段、坪數大小、周圍環境等來進行評估

房屋現值決定可貸款金額,因此房產價格越高,貸款金額也越高

貸款額度通常可以達到房屋評估價值的六到八成

D、銀行審核

依據房屋鑑價結果、借款人和保證人的信用評分、還款能力、職業等

判斷該案件是否能通過,並決定不動產貸款成數、還款年限、利息等

E、簽約對保

房屋貸款核准後,就能和銀行簽訂房屋貸款契約

當天借款人、保證人必須在銀行進行對保

(對保:房屋貸款核準後,借款人及保證人需攜帶身分證到銀行簽借據或本票及確認借款金額、貸款年限、利率等的行為稱之)

完成對保後,銀行會幫借款人開設帳戶,作為撥款、繳款的帳戶

F、抵押權設定

對保完成至撥款前,需有抵押權設定

(抵押權:為擔保債權而設。簡單來說就是銀行為了確保可以拿回錢,而設置的擔保債權,所以如果借款人還不出錢,銀行就可以賣掉房屋,得到賠償。)

抵押權設定通常為貸款金額的1.2倍

並強制投保火災、地震險,保費由借款人支付,一年一期直到貸款還清

G、銀行撥款

前面步驟都完成後,銀行會向借款人等確認交屋日期

房屋貸款專員會處理撥款程序,撥款後房屋貸款就正式成立了

借款人之後每個月就要定期繳納一定的金額

要把錢存入帳戶中,銀行會自動扣繳

 

當然,如果對於房屋貸款有所疑問

卻又毫無頭緒,不知該如何是好

建議可以洽詢專人協助做免費的房屋貸款評估

免費諮詢服務:http://bit.ly/2Ophw2P

 

此外,買房後拿到的房屋、土地權狀,要怎麼看呢?

首先建議大家拿權狀對照著看:

A、建物所有權狀

1、土地面積單位

土地權狀上面的單位是平方公尺,不是大家熟悉的坪數

平方公尺*0.3=坪,用這個公式換算,就能知道大約的坪數

2、總面積

是指室內面積,陽台、花台等是附屬面積,公用部分就是公設

3、公設比

算法為:公設面積/房屋總面積*100%

公設比越高,銀行越不喜歡,因此公設比過高可能影響房屋貸款利率

而有時候車位會包含在公設裡,要分出來,不能算在公設比內

4、權力範圍

通常會寫****1分之1****,代表為一人所擁有

5、坐落地號與土地權狀上的相同

B、土地所有權狀

1、坐落地號要與建物所有權狀相同

2、地目

一般住宅的土地地目通常是「建」,若地目欄為「道」表示道路用地

若房屋在道路用地上,就有被拆除的可能

 

購屋不只是買不買得起的問題

買到的房屋是否符合自己的理想也是相當重要的

不要最後買了讓自己不滿意的房屋

也不要讓自己因為買房屋,完全喪失生活品質

因此,要申請房屋貸款前,需謹慎考慮自己還款能力

買房前也一定要多方評估

 

最後祝福大家都能買到心中的理想房屋,建立屬於自己的小天地 🙂

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