房屋貸款是什麼？其程序是如何進行？
房屋貸款指銀行承作借款人購買座落於特定地區建物權狀含有「住」字樣住宅（含基地）之抵押貸款
也就是借款人以房屋最為抵押向銀行借錢
而此篇文章就是要讓初次購屋需向銀行貸款者，能更了解房屋貸款申請程序
一般申請房屋貸款的流程如下：
A、申請房屋貸款事前準備
1、提早開始存頭期款
如果房屋貸款需付出的頭期款愈低
房屋抵押貸款保險的費用可能會隨之增加
則總成本可能也會愈高
存頭期款的方法很多，例如：
a、將退稅和紅利存起來
b、設立自動存款方案
2、確認你的信用狀況
申請房屋貸款時，你的信用狀況、信用分數會是核准與否的關鍵之一
也會影響你的房屋貸款利率、決定是否放款以及放款額度等
因此，購買房屋之前，記得先確認你的信用狀況
3、暫停增加新的信用活動
當你每開設新的信用帳戶，例如辦汽車貸款或新信用卡等
銀行會調查你的信用狀況，而這些活動可能會拉低你的信用評分
4、準備仲介費
除了要存頭期款之外
你也必須準備好一筆金額可能相當可觀的仲介費以及其他費用，包括過戶、代書等費用
通常仲介費是成交價的1－2%
你可以多比價，也可以要求賣家支付一部分，或是與仲介進行協商
5、研究各種補助方案
近來政府為了鼓勵年輕人早點結婚生子，積極推出各種優惠的貸款方案
首購族可以好好研究中央和地方政府有針對首購族而設的補助方案
6、研究房屋貸款選項
你想要30年固定利率房屋貸款？
還是說你適合其他型式的貸款？
如果你能負擔較高的月還款額，可以選擇利率較低的15年固定利率房屋貸款
你也可能喜歡指數型房屋貸款，它的風險較高，但頭幾年的利率較低
總之，多方研究選擇最適合自己的才是最好的方法
7、比較房屋貸款利率
比較3家以上銀行的利率和費用，可以讓你在支付鉅額房屋貸款時，有機會省到錢
8、尋找合適的仲介
合適的買方仲介應該具備充足的技能和動力，對你想買房的區域也要有豐富的知識
9、選擇合適的地區
10、好好利用看房屋的機會
房屋開放參觀之時，注意房屋的狀況，仔細尋找異味、汙漬或需要修理的裝置
多問問題，例如房屋何時建成、某項設備何時更新等
才能多多掌握房屋資訊
B、申請房屋貸款
決定好要向哪間申請銀行後，就填寫房屋貸款申請書
一般來說要填寫基本資料、保證人、擔保品等
並且提供相關資料，像是：財力證明、薪轉證明、勞保明細等
證明自己的償債能力，也要同意銀行蒐集你過往的信用紀錄
C、銀行進行房屋鑑價
銀行會依據房屋的地段、坪數大小、周圍環境等來進行評估
房屋現值決定可貸款金額，因此房產價格越高，貸款金額也越高
貸款額度通常可以達到房屋評估價值的六到八成
D、銀行審核
依據房屋鑑價結果、借款人和保證人的信用評分、還款能力、職業等
判斷該案件是否能通過，並決定不動產貸款成數、還款年限、利息等
E、簽約對保
房屋貸款核准後，就能和銀行簽訂房屋貸款契約
當天借款人、保證人必須在銀行進行對保
（對保：房屋貸款核準後，借款人及保證人需攜帶身分證到銀行簽借據或本票及確認借款金額、貸款年限、利率等的行為稱之）
完成對保後，銀行會幫借款人開設帳戶，作為撥款、繳款的帳戶
F、抵押權設定
對保完成至撥款前，需有抵押權設定
（抵押權：為擔保債權而設。簡單來說就是銀行為了確保可以拿回錢，而設置的擔保債權，所以如果借款人還不出錢，銀行就可以賣掉房屋，得到賠償。）
抵押權設定通常為貸款金額的1.2倍
並強制投保火災、地震險，保費由借款人支付，一年一期直到貸款還清
G、銀行撥款
前面步驟都完成後，銀行會向借款人等確認交屋日期
房屋貸款專員會處理撥款程序，撥款後房屋貸款就正式成立了
借款人之後每個月就要定期繳納一定的金額
要把錢存入帳戶中，銀行會自動扣繳
當然，如果對於房屋貸款有所疑問
卻又毫無頭緒，不知該如何是好
建議可以洽詢專人協助做免費的房屋貸款評估
免費諮詢服務：http://bit.ly/2Ophw2P
此外，買房後拿到的房屋、土地權狀，要怎麼看呢？
首先建議大家拿權狀對照著看：
A、建物所有權狀
1、土地面積單位
土地權狀上面的單位是平方公尺，不是大家熟悉的坪數
平方公尺*0.3=坪，用這個公式換算，就能知道大約的坪數
2、總面積
是指室內面積，陽台、花台等是附屬面積，公用部分就是公設
3、公設比
算法為：公設面積／房屋總面積*100%
公設比越高，銀行越不喜歡，因此公設比過高可能影響房屋貸款利率
而有時候車位會包含在公設裡，要分出來，不能算在公設比內
4、權力範圍
通常會寫****1分之1****，代表為一人所擁有
5、坐落地號與土地權狀上的相同
B、土地所有權狀
1、坐落地號要與建物所有權狀相同
2、地目
一般住宅的土地地目通常是「建」，若地目欄為「道」表示道路用地
若房屋在道路用地上，就有被拆除的可能
購屋不只是買不買得起的問題
買到的房屋是否符合自己的理想也是相當重要的
不要最後買了讓自己不滿意的房屋
也不要讓自己因為買房屋，完全喪失生活品質
因此，要申請房屋貸款前，需謹慎考慮自己還款能力
買房前也一定要多方評估
最後祝福大家都能買到心中的理想房屋，建立屬於自己的小天地 🙂
